Gần đây (tháng 5/2021), một học viên rụt rè hỏi tôi: “Anh có thể tiết lộ công thức đầu tư bất động sản của mình cho mọi người được không?”. Tôi gật đầu ngay, vì thực ra công thức này vô cùng dễ. Nhưng tôi cũng cảnh báo trước: Tôi có tiết lộ thì đối với 90% đám đông, nó cũng không giải quyết được vấn đề gì! Tại sao một công thức đúng tuyệt đối lại trở nên vô dụng với những tay mơ? Bài viết này sẽ bóc tách lớp màn bí ẩn đó.

Ghi chú: Bài viết này được trích xuất từ Nhật ký phân tích vĩ mô của tôi vào tháng 5/2021. Giữa lúc thị trường hừng hực khí thế, ai cũng khao khát đi tìm một “chén thánh”, một công thức bí mật để giàu nhanh. Nhưng sự thật là công thức làm giàu không hề bí mật, cái bí mật và khó khăn nhất nằm ở trình độ kỹ thuật của người áp dụng nó.

Công thức “nghe buồn cười” nhưng là chân lý tuyệt đối

Công thức đầu tư của tôi trong suốt hàng chục năm qua chỉ gói gọn trong một câu vô cùng đơn giản: “Mua khi nó ở Đáy, và Bán khi nó ở gần Đỉnh!”.

Nhiều người nghe xong có thể bật cười và nghĩ rằng tôi đang nói đùa hoặc nói một điều hiển nhiên ai cũng biết. Đúng! Về mặt ngôn từ, nó rất đơn giản. Nhưng tại sao đám đông ngoài kia lại cứ liên tục phá sản? Tại sao họ lại đu đỉnh ở Đà Nẵng, kẹp hàng ở Hòa Lạc? Vì họ mua ở Đỉnh và bán tháo cắt lỗ ở Đáy.

Công thức thì ai cũng thuộc, nhưng để biến nó thành tiền thật, bạn bắt buộc phải có một thứ vũ khí tối thượng: Kỹ thuật xác định xem hiện tại đang là Đỉnh hay là Đáy! Nếu không có bộ công cụ đo lường này, công thức vàng cũng chỉ là câu khẩu hiệu sáo rỗng.

Sự thật: Không có một cái Đỉnh – Đáy chung chung!

Sai lầm chết người của dân đầu tư nghiệp dư là họ nghĩ thị trường chỉ có một cái đỉnh và một cái đáy duy nhất. Thực tế, trên thị trường tồn tại ít nhất 3 loại Đỉnh – Đáy khác nhau đan xen, tương ứng với 3 khung thời gian đầu tư:

• Loại 1: Đỉnh và Đáy Ngắn hạn. Dành cho những tay buôn lướt sóng. Trong một nhịp đập ngắn hạn, chu kỳ đỉnh – đáy này thường được xác định và hoàn tất trong vòng 1 năm.
• Loại 2: Đỉnh và Đáy Trung hạn. Dành cho những nhà đầu tư có vốn khá hơn, không vội vàng. Chu kỳ này thường được xác định trong biên độ khoảng 3 năm. Bạn ôm hàng qua 3 năm, bán ở điểm rơi hội tụ, lợi nhuận sẽ rất dày.
• Loại 3: Đỉnh và Đáy Dài hạn. Đây là cuộc chơi của những nhà phiệt, những người có tầm nhìn xa. Biên độ của pha dài hạn này không có mốc thời gian cố định, nó tùy thuộc hoàn toàn vào quy mô của sản phẩm mà bạn đầu tư.

Quy mô hạ tầng quyết định độ dài của Chu kỳ Dài hạn

Đây là kiến thức vĩ mô vô cùng quan trọng mà tôi muốn bạn phải khắc cốt ghi tâm. Đáy và đỉnh dài hạn phụ thuộc vào cái gì? Phụ thuộc vào tốc độ lấp đầy của hạ tầng!

• Nếu bạn đầu tư vào một khu đô thị mới, một khu dân cư có quy mô vừa phải (khoảng 100 đến 150 hecta), thì chu kỳ tăng giá từ Đáy lên đến Đỉnh bão hòa của nó sẽ kéo dài khoảng hơn 10 năm.
• Nhưng nếu bạn có tầm nhìn vĩ đại hơn, bạn đầu tư đón đầu cả một Quận mới (như câu chuyện thành lập Thành phố Thủ Đức hay các huyện ven Hà Nội lên Quận), thì chu kỳ tăng giá của cả một vùng đất rộng lớn đó có thể kéo dài tới 30 năm!

Tạm kết

Nói tóm lại, để thành công trong bất động sản, bạn phải trả lời được 3 câu hỏi:

1. Vị thế đầu tư của bạn là gì? (Bạn đánh ngắn hạn 1 năm, trung hạn 3 năm hay dài hạn 10-30 năm?).
2. Sản phẩm bạn mua có quy mô như thế nào?
3. Với vị thế và sản phẩm đó, lúc nào bạn được phép vào lệnh, và lúc nào bạn phải ra hàng?

Nói một cách nghiêm túc, đây là một khối lượng kiến thức cực lớn. Bạn không thể nào giỏi lên chỉ bằng việc đi nghe lỏm vài ba câu “phím hàng” trên mạng. Nó đòi hỏi một quá trình học hành bài bản, đo lường bằng biểu đồ và toán học. Nếu bạn không muốn trở thành “cừu non” trên thị trường, hãy trang bị cho mình tư duy của một con “Sói”.

👉 Bạn đã biết cách dùng biểu đồ kỹ thuật để định vị chính xác vị trí Đỉnh – Đáy của mảnh đất mình định mua chưa? Bấm xem ngay video dưới đây để cùng tôi mổ xẻ sâu hơn về bí quyết thực chiến này cùng Da Vinci Academy!