Có Nên Giữ Bất Động Sản Vùng Ven Lúc Này? Bóc Trần Quy Hoạch Mơ Hồ Và Bài Học “Kẹp Hàng” 17 Năm (Tháng 5/2022)

Giữa cơn bão siết cung tiền (tháng 5/2022), hàng loạt nhà đầu tư trót ôm đất vùng ven, đất tỉnh đang ngồi trên đống lửa. Câu hỏi sinh tử lúc này là: “Có nên giữ lại hay cắt lỗ?”. Câu trả lời không nằm ở một chữ “Có” hay “Không” chung chung, mà nó phụ thuộc hoàn toàn vào vị trí và tính thực tiễn của mảnh đất bạn đang cầm. Hãy cùng tôi bóc tách xem loại vùng ven nào sẽ sống sót, loại nào sẽ đẩy bạn vào bi kịch “chôn vốn một kiếp người”.

📌 Ghi chú của tác giả: Bài viết này được trích xuất từ Nhật ký phân tích vĩ mô của tôi vào cuối tháng 5/2022 – thời điểm Ngân hàng Nhà nước bắt đầu có những động thái siết van tín dụng vào bất động sản. Đám đông ôm đất vùng ven bắt đầu run sợ và liên tục hỏi: “Có nên giữ tiếp hay bán tháo?”. Dưới đây là lăng kính phân loại tài sản tàn khốc mà bạn buộc phải biết để không bị chôn vùi vốn liếng.

Khi nào ôm đất vùng ven vẫn “sống khỏe” qua mùa siết tín dụng?

Đừng quá hoảng loạn mà mang bán tháo mọi thứ. Bất động sản vùng ven vẫn có cơ sở để giữ lại nếu nó thỏa mãn điều kiện về Độ lệch chuẩn (Biên độ giá).

Hãy nhìn vào bức tranh quy hoạch mở rộng của các thành phố lớn. Nếu mảnh đất vùng ven bạn mua nằm liền kề khu vực trung tâm cũ, mà mức độ chênh lệch giá giữa “khối đất mới” và “khối đất cũ” vẫn còn quá lớn (ví dụ lệch nhau đến tận 7 lần), thì chúc mừng bạn.

Ở những khu vực có độ lệch chuẩn lớn như vậy, dư địa tăng trưởng vẫn còn nguyên. Nó sẽ tiếp tục phát triển và giá sẽ tiếp tục đi lên. Kể cả trong bối cảnh hiện tại (tháng 5/2022) khi dòng tiền bị “siết”, ngân hàng không bơm thêm vốn vào thị trường nữa, thì những vùng đất này dẫu không tăng sốc nhưng cũng sẽ không xuống giá bao nhiêu. Bạn hoàn toàn có thể yên tâm nắm giữ.

Cái bẫy “Bỏ phố về rừng” và những bản quy hoạch mơ hồ

Tuy nhiên, câu chuyện sẽ biến thành thảm họa nếu bạn đi mua đất ở những nơi vùng sâu vùng xa chả có lý do gì cả. Đám đông thường bị lùa gà bởi những bản quy hoạch siêu dự án vô cùng mơ hồ, hoặc những quy hoạch viển vông không bao giờ áp dụng được vào thực tiễn cuộc sống.

Nhiều người thành phố dư dả chút đỉnh hay vẽ ra viễn cảnh lãng mạn: Mua một mảnh đất rộng cách trung tâm 30km để cuối tuần về nghỉ ngơi. Nhưng họ không tính toán đến bài toán chi phí ngầm khổng lồ:

• Chi phí di chuyển: Khoảng cách 30km chỉ khả thi khi bạn đi ô tô. Mà để nuôi ô tô, chi phí xăng xe, hao mòn là rất lớn. Nếu đi xe máy thì đó là một cực hình.
• Chi phí tu bổ: Đất càng rộng, bạn càng phải đổ một đống tiền vào việc xây dựng, duy tu, bảo dưỡng.
• Chi phí sinh hoạt và an ninh: Sống ở nơi xa xôi, dịch vụ yếu kém, bạn phải mua đồ tích trữ. Bạn hiếm khi có mặt, nên lại phải tốn tiền quà cáp, ngoại giao “nịnh” các bác hàng xóm trông nhà, giữ đất hộ.

Mua một tài sản xa xôi không có giá trị khai thác thực tế mà chỉ để phục vụ sự “sĩ diện” nghỉ dưỡng vài ngày trong tháng chính là cách đốt tiền nhanh nhất trong mùa đông kinh tế.

Bài học xương máu: Chôn vốn 17 năm ở Hòa Lạc

Sự hoảng loạn của đám đông hiện tại làm tôi nhớ lại chính xác câu chuyện lặp lại cách đây 20 năm, khi làn sóng người Hà Nội đổ xô đi đầu tư ở Hòa Lạc.

Hồi đó, ai cũng vẽ ra những đại dự án, những khu đô thị vệ tinh sầm uất. Người ta tranh nhau mua đất nền Hòa Lạc rồi vứt đấy chờ lên giá. Và kết quả là gì? Toàn bộ thị trường đóng băng ròng rã. Phải đợi đến tận 3-4 năm gần đây (tức là quanh mốc 2018-2019), đất Hòa Lạc mới rục rịch tăng giá trở lại.

Nghĩa là, những nhà đầu tư thời đó đã bị kẹp hàng, chôn vốn suốt 17 năm trời!

Trong đầu tư tài chính, 17 năm không phải là một chu kỳ bình thường. 17 năm dài bằng cả một kiếp người! Cả thanh xuân, cả thời gian đẹp nhất để xoay vòng vốn kinh doanh của bạn bị nhốt chặt trong một mảnh đất vùng sâu vùng xa cỏ mọc um tùm.

Tạm kết

Thị trường bất động sản là một cỗ máy nghiền nát những kẻ mộng mơ không có kiến thức. Trong chu kỳ siết tín dụng này, nếu bạn ôm nhầm những dự án “bánh vẽ”, những mảnh đất đồng không mông quạnh không có giá trị sử dụng thật, bạn sẽ bị kẹt lại.

Nếu không cẩn thận và tỉnh táo cơ cấu lại danh mục tài sản ngay lúc này, bạn sẽ bị kẹt vốn trọn một kiếp người, và chỉ đành “rút kinh nghiệm ở kiếp sau” mà thôi!.

👉 Đất của bạn đang là ‘Gà đẻ trứng vàng’ hay ‘Cục tạ chôn vốn’? Bấm xem ngay video dưới đây để cùng tôi mổ xẻ bài toán quy hoạch và kỹ năng định giá bất động sản thực chiến cùng Da Vinci Academy!