Bất Động Sản Bao Giờ Hồi Phục? Cú Tát Thẳng Vào Cái Ảo Tưởng “Vài Tháng” (Tháng 11/2022)

Ngay lúc này (tháng 11/2022), khi thanh khoản thị trường đóng băng và các vụ bắt bớ liên quan đến trái phiếu nổ ra, bà con đang ôm đất tỏ ra vô cùng hoang mang. Rất nhiều người hỏi tôi: “Bất động sản sắp hồi phục chưa anh?”, và họ tự thủ dâm tinh thần rằng chỉ cần gồng thêm 2 – 3 tháng nữa là sóng sẽ quay lại. Dưới góc nhìn của một người từng trải qua nhiều chu kỳ kinh tế, tôi khẳng định suy nghĩ đó là hoàn toàn SAI LẦM! Bài viết này sẽ chỉ cho bạn thấy thị trường đang ở đâu trong vòng quay tâm lý và khi nào mới thực sự là lúc để xách tiền đi bắt đáy.

Ảo tưởng của đám đông và Sự rút lui của “Tay to”

Nếu bạn nghĩ rằng thị trường sẽ hồi phục trong vòng 2-3 tháng tới, bạn đang không hiểu gì về cấu trúc dòng tiền.

Hãy nhìn lại cách đây một thời gian ngắn. Lúc thị trường lên đỉnh, đi đâu cũng thấy người ta khoe mua đất, khen chỗ nọ ngon, chỗ kia rẻ. Đám đông cuồng loạn đó không hề biết đánh giá giá trị thật của tài sản, cũng không nhận ra chu kỳ kinh tế đã tạo đỉnh.

Lúc đó, pha tăng giá chỉ là “pha trú ẩn tiền tệ” của các cá nhân nhỏ lẻ không sành sỏi. Còn những “tay to”, những người sành sỏi thực sự, họ đã chốt lời và thoát hàng từ đúng vùng đỉnh rồi! Khi Nhà nước siết van tín dụng, ngân hàng thương mại ngừng bơm tiền, bất động sản chính thức mất đi động lực cốt lõi. Không có dòng tiền mới, lấy đâu ra lực kéo để thị trường hồi phục sau vài tháng?

Đo lường Chu kỳ Tâm lý: Bao giờ mới chạm đáy?

Để biết bao giờ thị trường tạo đáy, tôi luôn kết hợp yếu tố Kinh tế và yếu tố Tâm lý. Yếu tố tâm lý là thứ cực kỳ chính xác nhưng lại rất ít người biết dùng.

Thị trường luôn đi qua một vòng lặp tâm lý như sau:

• Hưng phấn: Đỉnh bong bóng, ai cũng tranh nhau mua.
• Nghi ngờ: Khi giá bắt đầu chững lại và gãy nhịp đầu tiên.
• Sợ hãi: Khi thanh khoản bắt đầu mất dần.
• HOẢNG LOẠN: Đây chính là pha hiện tại (tháng 11/2022). Mọi người bắt đầu giẫm đạp lên nhau đòi tháo cống.

Nhưng hoảng loạn đã phải là đáy chưa? CHƯA! Sau hoảng loạn, thị trường sẽ bước vào pha Buông trôi (mặc kệ, không thèm cắt lỗ nữa, ai muốn trả bao nhiêu thì trả). Và cuối cùng, dưới đáy vực sâu thẳm nhất chính là pha TUYỆT VỌNG.

Ở pha tuyệt vọng, bất động sản sẽ bị bán tháo với giá rẻ mạt, rẻ hơn rất nhiều so với thời điểm 2-3 năm trước. Dấu hiệu nhận biết là gì? Là khi bạn mở mắt ra, ngân hàng nào cũng gọi điện chào mời bạn mua tài sản phát mại, tài sản thanh lý nợ xấu la liệt khắp nơi. Hiện tại (cuối 2022), thi thoảng mới có vài ca thanh lý, chứng tỏ tâm lý tuyệt vọng chưa hề xuất hiện. Khi nào thị trường chìm trong tuyệt vọng, lúc đó bạn mới được xách tiền vào hàng!

Tin tốt nhất chính là đỉnh, tối tăm nhất mới là đáy

Đa số mọi người đầu tư dựa vào tin tức kinh tế, nhưng đó là một cái bẫy. Trong đầu tư, lúc thông tin kinh tế rực rỡ nhất, báo đài ca ngợi tăng trưởng mạnh nhất, theo sách giáo khoa thì bạn nghĩ phải mua vào, nhưng thực chất đó chính là ĐỈNH.

Ngược lại, vùng đáy sẽ trông như thế nào? Đó là lúc bạn nhìn quanh không thấy bất kỳ một tia sáng nào cuối đường hầm, mọi thứ tối đen như mực. Thằng nào làm ăn cũng thua lỗ sạch sành sanh. Công ty bất động sản giải tán nhân sự, công trình xây dựng dở dang đắp chiếu rêu phong, nợ xấu ngân hàng phình to. Không có lấy một tin tốt nào!

Đó mới là lúc những nhà đầu tư thực chiến như tôi bắt đầu soi chiếu 3 yếu tố để hành động:

1. Kinh tế vĩ mô đã manh nha chạm đáy phục hồi chưa?
2. Ngân hàng đã rục rịch bơm lại tín dụng chưa?
3. Sàng lọc doanh nghiệp: Ông nào chết hẳn? Ông nào trọng thương (bỏ qua)? Ông nào chỉ thương nhẹ (giá tốt, hốt ngay)?

Đừng mơ mộng nữa, “Cục máu đông” Trái phiếu cần tính bằng năm!

Đừng tự lừa dối mình nữa. Các ông lớn bất động sản đã lỡ tay huy động quá nhiều vốn, phát hành trái phiếu khống gấp nhiều lần vốn thật. Quả bom này cực kỳ nguy hiểm.

Để giải quyết xong mớ bòng bong nợ nần này và dọn sạch hệ thống, nó không phải là câu chuyện giải quyết được trong vài tháng. Nó là câu chuyện phải tính bằng VÀI NĂM!

Việc của bạn lúc này không phải là đoán ngày mai đất có tăng lại không, mà là giữ chặt tiền mặt, học cách nhìn chu kỳ vĩ mô qua con mắt của “Thiên – Địa – Nhân” và kiên nhẫn chờ đợi đến lúc thị trường đổ máu tột cùng.

👉 Thị trường đang chuyển từ Hoảng loạn sang Buông trôi! Bạn đã biết cách phân loại tài sản để chuẩn bị cho pha ‘Tuyệt vọng’ sắp tới chưa? Bấm xem ngay video dưới đây để nghe tôi phân tích sâu hơn về chu kỳ tâm lý thực chiến cùng Da Vinci Academy!

Ghi chú: Bài viết này được trích từ Nhật ký phân tích vĩ mô của tôi vào tháng 11/2022 – giai đoạn mà bong bóng bất động sản vừa vỡ, đám đông bắt đầu hoảng loạn nhưng bên trong vẫn cố bấu víu vào hy vọng thị trường sẽ sớm quay đầu. Hãy đọc để hiểu cách tôi dùng “Chu kỳ tâm lý” để đo lường lòng tham và nỗi sợ hãi của thị trường.